lunes, 20 de abril de 2009

¿Pisos chollo?

Leí en Expansión el otro día un buen artículo sobre el desastre inmobiliario español en el que se analiza la insostenibilidad del precio de la vivienda en España y la consiguiente predicción por parte del articulista de una drástica bajada del precio:

Los datos resumen hasta ahora son los siguientes. Del 2003 al 2007 hemos construido unas 700.000 viviendas al año. Ahora construimos 250.000. La contribución al PIB era de unos 150.000 millones de euros, o un 15% del PIB; ahora será de 50.000 millones y un 5% del PIB.

El empleo en construcción de vivienda era de unos 2,2 millones, ahora previsiblemente será de 0,7 millones, por lo que se generarán 1,5 millones de parados que vienen a costar (a 20.000€euros por parado) unos 30.000 millones (un 10% del presupuesto del sector público).

Aunque ahora nos podamos lamentar, creo que a nadie ha pillado por sorpresa el estallido de la burbuja inmobiliaria. Hace años que todos pensábamos que el precio de los pisos era desorbitado. A modo de comparación, una casa promedio en Estados Unidos cuesta 195.000 dólares, cuatro veces el salario promedio en USA (datos del US Census Bureau, que se pueden ver fácilmente en internet).

En el Reino Unido, una casa cuesta 197.000 libras, cinco veces el salario promedio. En España una casa nueva de 80 m2 costaba en el 2007, 230.000 euros (según la Sociedad de Tasación), 12 veces el salario promedio que es de 19.000 euros (según el INE). Y estamos comparando nuestros datos con los de los dos países que han tenido más burbuja inmobiliaria, USA y UK. Vaya, que lo nuestro no es burbuja, es zeppelín.

¿Y por qué ha estallado la burbuja? Sencillo, no hay modo de pagar un piso de 230.000 euros con un salario promedio por hogar (suponiendo que ambos cónyuges trabajen) de 2.000 euros netos al mes. Para una hipoteca de 180.000 euros a 30 años la cuota mensual se eleva a 760€euros si los tipos están al 3%. Esto es llevadero, pero si los tipos suben al 6%, y esto ocurre de vez en cuando, la cuota se eleva a 1.100 euros, y esto ya no hay quien lo pague. De hecho, se está destinando a pagar el piso más del 50% de los ingresos mensuales, y esto no ocurre en ningún otro país de nuestro entorno.

Según la Sociedad de Tasación, en 2007, el precio del m2 de vivienda nueva era 2.900€euros. Según el INE, el precio/m2 promedio de todas las viviendas era de 2.080. La subida de precios ha sido del 11% durante 10 años seguidos, mientras que los salarios apenas han subido un 3% anual.

Para que se reactive la construcción, primero hay que vender pisos y, para ello, los precios tendrán que bajar y bastante, en torno a un 30% para que con un 30% del salario se pueda pagar razonablemente la hipoteca.